住宅ローンの借り換え

高い金利を払いすぎていませんか?

住宅ローンの借り換え

高い金利で借りてしまった住宅ローン。今は金利が安くなってきている、そんなときは借り換えをお薦めします。金利の分だけ節約できるので実際に支払う額がかなり違ってきますよ。

住宅ローンを借り換えするってどんなこと?

住宅ローンの借り換えとは、現在借り入れをしている住宅ローンより金利の低い住宅ローンを新たに借りて元の住宅ローンを一括返済することです。今借りている住宅ローンよりも金利が低いものに借り換えをすることによって今後の支払い利息を軽減させるものです。

ただし、借り換えにあたっては、ローン保証料や抵当権の設定費用などで、一般に数十万円もの諸経費がかかるため、借り換えが常に有効かどうかは一概にはいえません。金融機関によって異なりますが、総額で50万~80万くらい必要です。

保証料がかからない金融機関の場合は、総額で20万くらいになります。 住宅ローンの借り換えを行なう場合は、諸費用を含めてトータルで支払い金額が安くなるかどうかを見極めてから行なう方がよいでしょう。

借り換えにあたっては、住宅金融公庫や年金融資などの公的融資は利用できないため、民間住宅ローンを利用することになります。金利差が1%以上あっても、固定金利から変動金利への借り換えだと、将来的な金利変動によっては借り換えしないほうがよかったということにもなりかねません。

このような場合は、借り換え後の返済期間によっても異なりますが、1.5%~2%以上の金利差があるかで判断したいところです。

諸費用

住宅ローンの借り換えは、新しく住宅ローンを組ので、新規で住宅ローンを借りる場合と同じように諸費用がかかってきます。

住宅ローンの借り換えに必要な諸費用は、

があります。
金額については、ローンの残債や各金融機関ごとによって異なります。
金融機関によって異なりますが、総額で50万~80万くらい必要です。
保証料がかからない金融機関の場合は、総額で20万くらいになります。

注意点

住宅ローンの借り換えには、住宅金融公庫など公的機関は借り換え先には選べません。
必然的に民間金融機関のみが借り換え先の対象になります。

民間金融機関のローンには1年固定や3年固定などで金利1%といった金利の低いものがありますが、これらは固定期間終了後、金利がアップするリスクが高いので、借り換えには向いていません。
せっかく低い金利に借り換えたのにまた金利がアップしては元も子もないからです。

また、気をつけなければならないのが保証料などの住宅ローン借り換え時の諸費用。抵当権の抹消費用や登録免許税など公的費用は必須です。

保証料や手数料などは金融機関によって異なりますが、諸費用のなかでも最も大きなウェートを占めるのが保証料です。
ある大手都銀では、3,000万円を30年ローンで借り換えた場合、約60万円の保証料がかかります。その他諸費用を合計するとナント90万円も!

しかし新生銀行やネットバンクのソニー銀行は保証料が0円。
金利差ばかりに目が向きがちですが、金融機関によって諸費用に大きな差がでてきます。諸費用代と金利を総合して住宅ローンの借り換えを考えましょう。

借りる先の種類

住宅ローンの種類は、大きく分けると民間と住宅金融公庫の2つに分けることができます。民間ローンの代表は都市銀行が取り扱っている住宅ローンですが、地方銀行や信託銀行さらにはノンバンクなどの金融機関でも住宅ローンを取り扱っており選択肢が広いのが特徴です。

 しかし、各金融機関の融資条件はそれぞれ定められており担保となる物件(購入しようとしている建物)や借りる人の年収や勤務状況などを総合的に判断して融資するかどうかを決定しているため勤続年数が短ければ借りれないなどのデメリットもあります。

民間ローン
都市銀行や地方銀行の他、生命保険会社やノンバンクなどの民間機関で取り扱われ、金利は年2回見直される変動型と一定期間固定される固定期間選択型が主流です。
ここ数年、将来の公庫廃止をうけて金融機関によりさまざまな商品が登場してきています。公的ローンにくらべ、物件に対する条件が緩やかで融資限度額も高額のものが多いでが、 勤続年数に条件があったりするので注意しましょう。

公的ローン (住宅金融公庫)
70歳未満であれば誰でも借りられるため自営業者などでも借りやすい、固定金利で長期返済ができるなどの特徴がありますが、「専有面積50㎡以上」「融資金額が1億未満」などの細かい条件を満たす住宅を対象にした公的融資となります。
このような条件などで利用できるローンが制限されることがありますが、民間ローンに比べて金利が安いメリットもあります。

フラット35
住宅金融公庫と民間金融機関が提携した住宅ローンです。
15年以上35年以下の長期固定金利型住宅ローンで金利は民間金融機関が決めるので、それぞれ取り扱う民間金融機関によって金利や融資額が変わってきます。
審査基準は公庫の基準に準じていることもあり一定の収入基準を満たせば勤続年数などは問われないため利用する人が増えています。

その他(財形融資など)
自治体が住宅融資を取り扱っているケースや勤務先で財形貯蓄を1年以上続けているサラリーマンを対象とした公的融資として財形住宅融資などがある。

返済方法

住宅ローンの返済方法には大きく分けて2つの方法があります。元利均等返済と元金均等返済です。

元利均等返済
最もポピュラーな返済方法で、ほとんどのローンで採用されています。この方法の特徴は、毎月の返済金額が一定になりますので、大変わかりやすく、ムリなく返済することができ、返済計画も立てやすいという特徴を持っています。
返済金額の内訳は、最初は利息ばかり返済することになりますが、後半になるにしたがって元金の返済が増えていきます。

元金均等返済
まず元金を返済回数に合わせて分割し、利息は元金に上乗せして返済していきます。ローン残高は徐々に少なくなりますので、利息もそれに合わせて少なくなっていきます。この返済方法は、最初の返済金額がかなり多くなる分、返済総額は元利均等返済よりも少なくてすみます。
ただし、毎月返済額が変わることと前半の返済金額が多くなることから、この方法を選べるローンはそれほど多くありません。民間金融機関では全く取り扱わない場合もあります。

金利の種類

金利は大きく分けて「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の3種類に分けられます。

固定金利
金利が最初から最後まで変わらないタイプを固定金利といいます
返済額が一定している為資金計画が立てやすく、低金利時に借りれば高金利になっても返済額が上昇しないというメリットがあります。

変動金利
変動金利は年2回金利を見直し、その時点での金利が適用されます。
しかし、返済額がその都度変わるのではなく、5年間は返済額は変わらず元金と金利の割合を調整します。
このことから、金利が上昇した場合、5年間は返済額は変わりませんが、金利はどんどん上昇するので、5年後「毎年返済してるのに、残債は5年前より増えていた」ということもあります。
6年目に新たに計算された返済額になり、以後5年間はまた同じ金額が続きます。変動金利を利用する場合には、低金利を生かして返済期間を短く設定するのが良いでしょう。

固定期間選択型
固定期間選択型とは3年、5年、10年など、固定期間を選択するとその期間中は金利が固定されるタイプです。
固定期間終了後はその時点の金利で、改めて変動金利や固定期間選択型を選ぶことができます。固定期間が短いほど金利水準が低く、2年固定や3年固定は変動金利より低いこともしばしばです。

繰り上げ返済とは

全額繰上返済とは、ローンの返済を終了してしまうことです。

一部繰上返済には、返済期間を短縮する返済期間短縮型と毎月の返済額の軽減する返済額軽減型の2つがあります。どちらも繰り上げ返済は、元金の一部を返済することによって、その元金にかかるはずだった利息を支払われないですむというところに、メリットがあります。

繰上げ返済した金額は、原則としてすべて「元金」の返済にあてられます。返済の当初は、返済額に占める利息の割合が非常に大きくなっているので、「期間短縮型」を選択すると、その期間分の利息が全部カットできるため、軽減される利息額が大きくなるわけです。
ですから、返済開始後早い段階で繰り上げ返済した方が利息の軽減効果が大きくなります。

返済期間短縮型
現在の返済額はそのままにして、残りの返済期間を短くする方法 。
返済期間が短縮でき当初の予定よりも早く終了できます。

返済額軽減型
残りの返済期間は変更せずに、毎回の返済額を軽減する方法。
毎月の返済可能額が軽減される為、生活費に余裕が出来ます。

住宅ローンの諸費用

印紙税
ローン契約書作成時に、印紙を貼付して納税します。金額は借入金額によって決まります。

登録免許税
抵当権を登記するときに必要な税金で、通常、借入金額の0.4%です。
ただし公庫融資、財形の直接融資は非課税となります。

司法書士の報酬
抵当権設定をする際に、司法書士へ支払う登記手数料です。報酬額は債権額で決まりますが、約3-6万円程度です。登録免許税が非課税となる公庫融資でもこの代行報酬は必要になります。

保証料
債務者が住宅ローンを支払えなくなる場合に備えて、保証会社に保証を依頼するために支払う費用です。公庫融資や一部民間ローンでは保証人がいれば支払う必要はありません。保証料は借入額と返済期間によって決定されます。

保証会社事務取扱手数料
民間ローンを利用する際に、保証会社に保証を依頼する場合に支払う事務手数料で、金融機関経由で支払います。金額は約3万円が相場です。

団体信用生命保険特約料
ローン借入者が、死亡等の理由で返済不能になった時、残債を支払うための生命保険です。保険料は借入金額と返済期間で決まります。団体扱いなので保険料は一般の生命保険より安く設定されていますが、生命保険料控除の対象にはなりません。
公庫融資では保険への加入は必須ではありませんが、万が一のことを考え、ほとんどの人が加入します。民間ローンでは加入が義務づけられているものがほとんどですが、その場合には最初から金利に保険料分が含まれている場合が多いので、別途支払は不要です。 

火災保険・地震保険
火災保険はどのローンでも加入を勧められますが、一部民間ローンでは必須でないところもあります。保険料は建物の条件によって大きく異なります。 また、地震が心配な場合は特約地震保険を付ける必要があります。